Il 03.10.2025, la Corte Suprema Federale – STF ha avviato il giudizio sul Tema n. 1348 (Rilevanza Generale), che determinerà se l’esenzione ITBI, prevista dall’art. 156, §2, I, della Costituzione Federale, sulla capitalizzazione di beni e valori è incondizionata, quindi indipendente dall’attività principale dell’azienda.

Il Ministro Relatore del giudizio ha votato a favore del contribuente, affermando che il diritto all’esenzione ITBI sul trasferimento di beni o diritti incorporati nel patrimonio aziendale nel processo di capitalizzazione è incondizionata, cioè indipendente dall’attività principale dell’azienda, anche se si tratta di acquisto e vendita di tali beni o diritti, locazione di immobili o leasing, proponendo la seguente tesi:

“L’esenzione ITBI, prevista dall’art.156, §2º, I, nella realizzazione del capitale sociale mediante la capitalizzazione di beni e valori, è incondizionata, quindi, indipendente dall’attività prevalentemente immobiliare.”

Tuttavia, chiarisce che la norma non esenta qualsiasi incorporazione di beni o diritti nel patrimonio dell’azienda, ma esclusivamente il pagamento, in beni o diritti, effettuato dal socio per la capitalizzazione del capitale sociale sottoscritto.

Pertanto, la differenza di valore degli immobili che supera il capitale sottoscritto da incorporare sarà soggetta a tassazione ITBI.

In termini pratici:

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  Se il socio apporta R$ 5 milioni in immobili per adempiere al capitale sottoscritto di R$ 5 milioni → esenzione totale.

  
  


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  Se l’immobile trasferito vale R$ 8 milioni e solo R$ 5 milioni corrispondono al capitale sottoscritto → tassazione ITBI sulla differenza di R$ 3 milioni.

  
  

Indica inoltre che la restrizione costituzionale (“attività prevalentemente immobiliare”) si applica solo alle operazioni di fusione, incorporazione, scissione o estinzione di società.

Finora, la tesi ha 3 voti (su 11 del plenario) a favore dell’esenzione incondizionata, e il giudizio è stato sospeso il 07.10.2025 su richiesta del Ministro Gilmar Mendes.

Sebbene non ancora concluso, il giudizio sul Tema n. 1348 da parte del STF avrà un impatto significativo sull’organizzazione delle Holdings, specialmente quelle create per pianificazione successoria, protezione patrimoniale e organizzazione dei beni, così come per le aziende del settore immobiliare.

Impatto sulle Holdings:

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  Maggiore certezza giuridica, poiché i comuni non potranno più negare l’esenzione alle holdings per attività immobiliare;

  
  


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  Pianificazione successoria e patrimoniale: gli immobili possono essere capitalizzati nella holding senza tassazione ITBI (fino al capitale sottoscritto);

  
  


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  Riduzione di costi e contenziosi nelle ristrutturazioni societarie e familiari.

  
  

Impatto sul settore immobiliare:

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  Incorporazione e costruzione: la decisione favorisce la capitalizzazione di terreni e immobili in SPE e società di incorporazione;

  
  


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  Fattibilità dei progetti: riduce il costo di capitalizzazione delle aziende immobiliari, incentivando nuovi sviluppi;

  
  


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  Fine dell’incertezza: i comuni non possono più condizionare l’esenzione all’analisi dell’attività principale, che prima generava accertamenti e contenziosi.

  
  

Se prevale la decisione favorevole al contribuente nel giudizio STF sul Tema n. 1348, rappresenterà una pietra miliare nel diritto tributario brasiliano, eliminando le barriere precedentemente imposte dai comuni e assicurando certezza giuridica alle holdings e alle aziende immobiliari.

Il team di Dupont Spiller Fadanelli Advogados monitora attentamente la questione ed è pienamente disponibile per chiarire eventuali dubbi sull’argomento.